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좋은 땅 보는 9가지 방법

by value of diversity 서풍광시곡 2020. 10. 22.

1. 국책사업 및 개발 호재
- 땅은 현재의 모습이 아닌 미래 모습의 청사진을 그릴 줄 알아야 함
- 개발이 언제부터 언제까지 확실하게 진행되는지 파악
1) 교통망 따라 투자
- 고속도로, 철도 등 도시 인프라가 갖춰야 도시가 들어설 수 있다.
2) 신도시 개발이 가능한 곳
- 대지보다는 전과 답이 많은 지역이 신도시가 될 가능성이 높다.(기존 마을이 형성된 곳 1km 이내)
3) 수용지의 경계부분에 투자
- 개발 수용되는 토지의 인근은 개발 압력이 커짐에 따라 토지가격이 오른다.
4) 개발 전략이 곧 투자 수익
- 주목하지 않는 땅에 투자해 다른 용도로 활용하는 계획
5) 투자 시 개발계획에 현혹되지 말 것
- 개발계획 추진은 매우 느림, 지자체와 국토부에 열심히 문의할 것(개발 가능 여부, 진행 상황)

2. 현장 답사
- 전원주택지는 남저북고형이 좋다.
- 지질은 암반이나 돌이 많으면 좋지 않다.
- 농지 경사도 15도 이상은 영농여건이 불리하여 농업인이 아니어도 구입 가능
- 임야 경사도 25도 이상은 산지전용허가가 나지 않는다.

3. 땅을 보는 목적의식
- 투자용, 건축용, 농업용 등 사용목적에 따라 땅을 보는 관점이 달라진다.
- 주변의 다른 토지와의 경계선이 반듯한가도 중요(인근에 임야를 개발하는 경우 경계선 오차 발생 가능성이 큼)
- 150평~600평 내외의 땅이 잘 팔릴 수 있다.(너무 작거나 크면 안됨)
- 가격은 1~2억원대 선호

4. 땅은 주변환경이 중요
- 부동성으로 움직이지 않으므로 주위환경의 영향은 피할 수 없다.
- 혐오시설: 쓰레기매립장, 하수종말처리장, 화장장, 공동묘지, 도살장 등
- 위험시설: 사격장, 예비군훈련장 등
- 기피시설: 대규모 축사, 양계장, 공해유발공장, 비행장, 선하지(고압선 아래 토지) 등

5. 땅의 가장 중요한 것은 입지
- 수도권에 가까운지 여부
- 인기지역: 양평, 가평, 용인, 양지, 경기 광주, 퇴촌 등
- 도심지 상권 안 / 역세권 / 고속도로 IC

6. 규제여부
- 모든 땅은 공법적 규제를 받는다.
- 토지이용계획확인원 검토 필수: 개발 가능한 용도, 제한 용도 확인
- 법률상 문제있는 토지
- 건축 허가나 행위 허가 관련법은 해당 인근 설계사무소 등과 미리 상의

7. 땅의 개발 가능성과 전망
- 광역도시계획, 도시기본계획, 도시관리계획
- 국토교통부, 해당 지자체 홈페이지 고시

8. 무결점 땅은 없다
- 흠을 극복하는 안목: 부동산 공법에 대한 도해력

9. 땅값은 따로 없고, 임자가 따로 있다
- 매도자와 매수자의 시각차이가 매우 크다.
- 원하는 사람에 따라 평가가 달라 객관적 평가가 어렵다.
- 매매가는 대체로 해당 지역에 최근 거래가 있었던 매매가격, 경매 낙찰가, 토지 수용액 등이 기준

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